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租售比的怒吼

第一,目前国内住房租售比畸高,会以什么方式回归正常水平?是租价的猛烈上涨吗?第二,在其他成熟市场如香港、台湾、美国,租售比偏离正常水平后一般以什么方式回归?

950人参加调查,935份有效调查,其中45%参加者称所住房屋的租售比(当前房价比当前月租)超过500倍,92%称超过300倍。

我在twitter、新浪微博、网易微博和google buzz上发起了一个住房租售比调查。这就是调查提供的最主要信息。

跟有关房子的所有话题一样,租售比一说就错。我这里所用的租售比概念是房价与每月租金之比,有人说我错了,说正确的应当是每平米房价与每平米月租金之比。还有同事问我是否应该是房价与年租金之比。我看不出这些有任何实际区别,除了数字不一样,你的判断不应该受到任何影响。假设房子只租不售,你需要多长时间才能回收成本?回答多少个月或者多少年,没有区别。

关于租售比如果你还想知道更多,可以参考这里:互动百科之租售比

关于租售比我们其实只需要知道一件事,其他条件不变,租售比高,则宜租;租售比低,则宜买。据说,成熟房产市场的租售比一般在200倍到300倍(房价与月租之比)之间,高于300倍则有泡沫。我不知道说法的来源是什么,但很常见,也有一定道理,就跟股票市盈率一样有道理。如果你相信市盈率是衡量股票价格的一个可用指标,租售比就可以是衡量房价的一个可用指标。

这样说来,情况就有些惊悚了。

我的调查显示,只有2%的住房租售比在200倍以下。我查了一下具体数据,有好些还是因为错误计算所致,实际比例更低。所谓正常区间200到300倍,也只有6%。92%高于300倍,分布比较平均,28%在300倍到400倍之间,20%在400到500倍之间,21%在500到600倍之间,高于600倍的还有24%之多,真是可怖。50年才收回成本啊。

我看到了一个离谱的数字。有位参加调查者的房子在杭州市文二路上,售价750万,月租5000,租售比高达1500倍!也就是说,只租不售,125年才能回收房价。震惊之余,我在twitter上发布了这个数字。推友中不少来自杭州,大多数表示这种房子在杭州并不稀奇,但也有人说不可能。

北京、上海的租售比普遍在500倍以上,这大概已不令人惊奇。我报之以苦涩的微笑。

我有两个问题,希望得到回应:

第一,目前国内住房租售比畸高,会以什么方式回归正常水平?是租价的猛烈上涨吗?如果你不吐不快,来此辩个痛快。租售比500倍!如何回归?

第二,中国房地产市场商业化史太短,没有足够的周期数据。在其他成熟市场如香港、台湾、美国,租售比偏离正常水平,往往以什么方式回归?

众所周知,网络调查并不可靠。我要辩解的是,在twitter、新浪微博、网易微博和google buzz上的调查应该比网络调查更可靠一些。在这些社会化媒体上正在形成网络共同体,不少人是实名的,其他人虽然化名但已经形成了化名人格,对自己的行为比完全匿名状态下更负责任。另外,调查要求填写所住住房的租售比,绝大多数人填写了所在城市,相当多填写到小区,足以反映调查者认真。

当然,我也注意到,自有住房的人比较了解房价,不太了解租价,如果没用于出租的话;租房的人比较了解租价,不太确切了解所住住房的房价。所以,这个调查反映了一手信息,但看结论你要小心。

这次调查用了google documents里的表单功能,这可能是发起网络调查最方便快捷的办法了。只有一个问题:因为众所周知的原因,google documents国内接入非常不稳定,时断时续。即便如此,仍有950名推友和微博用户和buzz用户耐心等候甚或翻墙而来。固然是调查题目打动人心,我也愿看作是对Google的致敬。

调查产生的所有数据在此,打不开的话,请耐心等候再试,或翻墙。

另外,我在“思享家” i.caing.com/wangshuo ,来加我吧。

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