财新传媒
位置:博客 > 王烁 > 买不买房?

买不买房?

传奇基金经理彼得·林奇说过,对年轻人来说,买房可能是一辈子最好的投资。

首先,房子有居住价值。买了房子,你就不必再付房租。

其次,房子有投资价值。站在他的视角往回看――他当时是1980年代――房价的长期涨幅扣除维护费用后大约是略微战胜通胀水平。为什么房子能战胜通胀呢,因为看长期的基本面因素,房子的成本是地价、建筑材料、工资,未来的收入是租金,这些都是按市场价格随时变动的,本身对冲掉了通胀因素。

再次,买房这件事有额外的金融价值。买房有杠杆。用房子作抵押从银行贷款,如果首付两成的话,就是五倍杠杆。美国房地产和房贷市场很成熟,杠杆率更高,2000年左右的杠杆率是14倍左右,到金融危机之前更升至30倍以上。对于普通人,房贷可能是他一辈子中以较低利率从银行获取最多贷款的最好机会。所以,虽然房价涨幅战胜通胀不多,但加上杠杆放大,长期中的收益令人满意。

最后,买房等于年轻人加诸自身的强制储蓄。你投下首付,每月还贷,他们没有变成即期消费,而是变成你身处其中的砖瓦水泥土地硬资产,伴随你一生。当你还完房贷,年届退休,房子又成为养老的依托。用逆向房贷将房子的价值抽取变现,维持退休后的生活水平,直到人生谢幕,房子价值也消耗完毕。

人生第二大痛苦是人死了,钱还没花完。第一大痛苦是人还没死,钱已经花完了。如果年轻时买了房子,你免于这两大痛苦、赤条条来去的机会增加很多。

林奇这个故事很美,但是哪里不对?

中国不一样。

林奇看美国房价走势图,大体是长期的温和上涨,所以有许多理由相信过去发生过的将来还会继续发生,何时入市是个次要问题,首要问题是买房决策本身。中国人则不能这么天真,中国的房价走势图不同,过去十余年来猛烈上涨,对接下来房价预期影响巨大。房价现在处于危如累卵和一触即发的叠加态,塌缩到任一种状态的可能性只能说是五五开,所以,一组重要问题同时拷问着许多中国人的灵魂:

房价接下来会怎样?

买了的话,暴跌怎么办?

不买的话,暴涨怎么办?

左右为难。

回头看很清楚,中国房地产市场过去20年的爆发性增长,有三个主要动力。

首先是房改。政府不再负责居住这件事,每个家庭得自己操心。人们被赶向市场,向市场要房子。居者有其屋,自己负责。需求就这样被政府生生造出来了。

其次是城市化。人们从农村涌入乡镇,从乡镇涌入县城,从县城涌入省城,从省城涌入北上广。这是经济增长自然催生的人口流动大潮,是过去几十年来最大的社会流动,伴随着人们自身处境的绝对改善以及相对于同侪的相对改善。

再次但同样重要的,是货币政策长期处于宽松状态,为所有这一切提供了润滑油和助推剂。贷款易于获得,利率颇多优惠,通胀压力长存,房地产市场无法期待比这更好的货币环境。

中国过去20年出现了长期、普遍、大范围的房价上涨,所有城市所有地段,房价都在涨,因为上面这三大力量都是普遍性的。货币宽松天然是大水漫灌;房改驱动所有人,不管他们在哪里;城市化使城市的住房需求增加。所以,房价是水涨船高,尽管有些船涨得比另外一些船更高。

现在的问题是,这些动力现在还健在吗?

一个一个看。

显然,房改的动力已经耗竭,从国家负责分配住房转到每个家庭购买住房,释放出来的市场动力是一次性的,也已释放完毕。

显然,城市化还在中途。不过,既然是社会流动,那就必然是有能力有资源者先流动起来。长三角、珠三角、成都平原,不用看什么数字,开车走马观花,你会看到城市化几乎已经完成。而在那些农村腹地,人们看到乡村凋蔽。不凋蔽是不可能的,因为青壮年都已离开。指望用进一步的城市化来维持房价,逐渐有缘木求鱼的色彩,因为与其说城市化能维持经济动力,不如说得经济保持增长,城市化才有更进一步的可能。到底是谁指着谁呢?

如果什么地方还有明显空间,那就是货币政策。你也许会想,货币宽松了这么久,还能宽松到哪里去?那我来告诉你,看欧洲,看日本,逼急了的话,不得已的话,可以搞量化宽松,可以搞负利率。哪怕像日本这样,量宽和负利率都不太管用了,还有直升飞机撒钱这个选项。现在的景像是全世界专家呼吁日本搞,而日本谦虚地表示还不需要。

所以说,你以为已大水漫灌,其实那是因为你还没见过洪水滔滔。

不过,用洪水滔滔来对抗房改因素消失和城市化放缓,行不行?行多久?

说到底,从投资品的角度看,房子的缺点太多。投资门槛太高,首付你总得付得出才行;交易周期太长,二手房交易需要几个月以上的时间;摩擦成本太高,中介费、政府税费名目已经烦多,而且陆续有来。

说到底,人们之所以还在买房,不再是因为房子是最好的投资,而是因为都是坏投资的环境中,还有许多人认为它相对不坏。股灾惊魂未定;海外市场陌生,况且你也出不去;黄金不够买的。如果肉必须烂在锅里,那就让它烂在房子里吧。这是当下最重要的社会契约:买个房子,免于房价继续飞涨的焦虑,免于货币洪水的担忧,求得一点安心。

有恒产则有恒心,在今天的中国,获得了完全不同的内涵。

推荐 140